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广州合同律师——租赁合同签订过程中十大常见问题

广州合同律师——租赁合同签订过程中十大常见问题

下面将租赁合同签订过程中的常见问题概括总结如下。

一、计租方式的问题

《合同法》第二百一十三条、二百二十六条、二百二十七条、二百二十八条,对此有相应的规定。

1. 租赁合同中应当明确约定计算单价和时间单位。租赁合同中,在确定了租赁物的规格之后,应当就租赁物的租金计算单价和租期的时间单位进行约定。比如,建筑工地三钢材料是按吨还是按照米来计算租金,房屋租赁合同是按季度还是年来计算租期。

2. 对于配套物品和专业人员的特殊约定。在一些特种设备的租赁合同中,通常因为设备本身的特殊性、操作的严格性,需要在租赁合同中,就设备的配套物品、操作人员进行特殊规定。比如,飞机租赁合同中对于油料、配件、飞行员的特殊规定。该内容的约定主要反应在对于租金总额和支付对象的影响上。

3. 对于租金支付方式,由于租赁物本身的特殊性,一般按照每月或者每半年的时间段来结算支付,具体情形应当进行适当变通。作为出租人来讲,建议在签订合同时增加双方一致同意:租赁物未归还完毕时,租金持续计算,直至租赁物全部完好交付出租人时为止

该条款对于租赁合同的双方都有重要影响,但是作为出租人来讲更为重要,单价和租期直接会影响到租金的单价和总额、支付的方式和频率等,甚至在双方因租金问题出现纠纷后,还可能涉及到诉讼时效的问题。

二、押金问题

1. 押金一般不计利息。常见的房屋租赁合同中,房屋出租人通常会在合同签订时要求收取一定金额的押金,以便促使房屋承租人合理、善意地使用自己的房屋。

2. 押金可以抵扣租金。在租赁合同中,当事人双方可以约定租期届满之后,前期收取的押金直接抵扣租金,以避免占用承租人过多资金。

3. 押金被扣减直至不予退还。对于出租人来讲,在签订租赁合同时,应当尽可能约定对于承租人的不当行为、违约行为,优先使用押金进行补偿的权利。

作为出租人来讲,在出现纠纷时,如果合同中有收取押金的条款,会相对主动一些。

三、暂不计算租期的问题

关于租期的法律规定,主要见于《合同法》二百一十四条、二百一十五条、二百三十二条、二百三十六条。

1. 停租期。在建设工程项目中,因为项目的实施周期较长,可能会跨越春节、中秋节、国庆节等重要的、放假时间较长的传统节日,在北方一些大型基建类项目中,可能还涉及到冬季寒冷无法进行施工的问题。作为租期当中的一部分,双方应当明确是否计算这部分期间的租金的问题,作为利益的相对方,承租人应当积极要求在合同中扣减停租期、不予计算租金,出租人则应当以概不扣除的明确表述以便利益最大化。

2. 装修期。一般常见于房屋、写字楼租赁合同中。

3. 维修期。主要见于一些特殊机械设施的租赁过程中。

作为承租人来讲,争取在合同中达成停租的条款,既有利于减少经济支出,又便于在此期间考察租赁物的使用环境、功能、实用性等问题,如果结合有关合同解除的条款,不啻于一大利器

四、租赁物的维修、损坏赔偿问题

《合同法》第二百一十六条至第二百二十二条、第二百三十一条均是对于该内容的规定。

1. 赔偿单价的问题。签订合同的目的就是为了防范风险。作为出租人来讲,租赁物如因人为因素造成损坏,完全有理由要求承租人来承担赔偿责任。在租赁合同签订时,出租人应当尽可能地明确租赁物的赔偿单价和赔偿的计算方式。在大多数租赁合同中,出租人不应简单地表述为按市场价赔偿,应当尽可能地以清晰、准确的数字和计算方式来表述。如在建材市场,钢材价格的波动有时候是很剧烈的,稍有不慎,出租人可能会遭受租金和材料二次采购的双重损失。

2. 附属物不予退还的问题。在一些特殊设备租赁合同中,对于出租人提供的多余的配件、附属物品,承租人应当尽可能地要求不退还、不赔偿。

3. 剥离租赁物的完整性为由不予补偿或是不另行折抵租金;在租赁物减值的情况下,出租人可要求承租人通过修缮、维修等方式以恢复原状,以保持租赁物的原始性、完整性。

五、租金的支付和开具财务发票的问题

1. 代付代收的问题。房屋租赁中,夫妻一方签订了合同,另一方要求收取房租,房客给还是不给? 建设工程项目中,材料和设备租赁方不积极履行付款义务,出租一方是否可以代付的形式要求租赁物的使用人或受益人工程总承包方或是业主来进行代付?

上述这些实际问题均有可能实际发生。在租赁合同签订时,合同双方应当尽可能明确付款人或收款人。建设工程项目中,常有承租人以项目部印章来迷惑出租人,借此以显示项目真实性和自身实力,而在后期发生纠纷之后,由于项目部印章本身的不规范,其设立单位完全可以从合同效力、不构成表见代理等多个角度来进行抗辩,会给出租人造成经济损失。

2. 财务发票的问题。随着2019年个税新规的实施,国家金融系统加大了对于个人收入监管的力度。自然人个体作为出租一方,其可能面临着财务成本增加的可能性。前段时间,多地房东要求增加房租、房客却想方设法进行税务抵扣的报道常见诸于报端网络。在合同签订时,建议承租人在考虑财务成本之后积极主张自己的权利,要求出租人出具正规的财务票据。

六、转租问题

根据《合同法》第二百二十四条的规定,“ 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。这就是转租的问题。转租在房屋租赁、商场门面房经营过程中是很常见的一种经济行为。

作为承租人来讲,在签订租赁合同时,首先应考察出租人是否为租赁物的合法的所有权人;如果不是所有权人,则应查验其与所有权人所签订的合同条款中是否有同意转租条款,以确保自己的合法权利,同时,应争取在签订合同时,自己一方具有再转租的权利;当然,此后如有再转租行为,承租人应当积极履行监督第三人的义务,避免租赁物毁损、灭失。

七、物权变动对于承租人影响的问题

《合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力;第二百三十条又特别约定了房屋租赁合同中承租人的优先购买权,“ 出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

上述法律规定,是对承租人的一种法律保护,通俗地讲,即买卖不破租赁

作为承租人来讲,在签订租赁合同时,承租人应当充分利用上述法律规定,一是要在合同中明确要求出租人在办理租赁物买卖、抵押、交付、占有改定等未来可能对租赁物使用产生影响的过程中,要求自己合理使用、持续使用的权利;二是要尽可能明确一旦发生上述情形,对于已交付租金的退还、约定其直接转付新的所有权人等内容的相应条款;三是对于一些比较重要的租赁物,比如在热门商圈附近从事经营活动的门面房,承租人还应当积极在租赁合同中主张一定的优先权利。

八、归还种类物还是特定物的问题

《合同法》第二百三十五条规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。该条款是对承租人的限制,要求租赁物返还时应具有正常、合理的使用状态。

对于出租人来讲,租期届满,租赁物是否可以顺利返还并能够继续产生经济效益,是每个出租人最关心的事情。出租人在签订合同时,应当尽可能地描述清楚租赁物的名称或品牌、型号规格、状态、珍贵程度,等等,即以准确、详细、全面的文字形式,将租赁物特定化,在一些文物、特殊意义物品等租借展览活动中,该条款尤为重要。当然,在机械设备租赁过程中,更换正常的配件、附件等,只是租赁物的正常使用,其只是种类物,不应界定为特定物

九、指定人员的问题

《合同法》第二百三十四条规定,承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。该规定是针对房屋租赁合同中,承租人虽然是合同签订人,但其在死亡后,其生前共同居住的配偶、子女、亲友等,仍然可以继续租用房屋。这条规定保护了房屋租赁合同的承租人(签订人)之外的共同居住人员的权利。

与房屋租赁合同不相同的是,在建设工程项目中,一些材料、设备在租用过程中,一般是由自然人签订的,即俗称的包工头。除签订租赁合同的签订人之外,通常会指定一些经办人员,负责接收材料、管理设备、对账结算等。作为出租人来讲,为了有效避免日后租金结算等方面的麻烦,应当在合同签订时,明确要求承租人指定相应的经办人员,并写明经办人员的身份信息、联系方式、职责与权利范围。

十、格式合同的问题

一些常见的行业中,租赁行为非常频繁,如建筑材料租赁、婚纱婚庆、大型机械设备等,这些行业通常都形成了固定格式、内容相对完整、更有利于出租人的合同条款。

承租人在面对这些格式合同的时候,主要应注意两个问题,一是有无特别提示或特别不利的条款,如黑体字、单独一款、增加了更多违约责任的内容,二是对于一些空白内容应当填写完整,对于重要的填写内容或者是修改以后的合同条款,应当要求双方都签公章、捺手印,以保证手写部分的效力。

结语

租赁合同因为种类庞杂而更具有复杂性,对于一些特种行业的租赁行为、经营特点难免出现疏漏;租赁合同中的其他条款,如延期支付租金的违约责任、出租人的解除权利、承租人的解除权利等,不在本文涉猎范围;限于本文重点,本文亦不列述相关案例。

希望本文能给大家提供一些思路和合同签订技巧,限于本人的学识和实务经验,如有错误之处,诚请各位同仁指正。

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